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Simulateur SCPI — Rendement & Démembrement

Pleine propriété · Démembrement · TRI net de fiscalité

Paramètres fiscaux & horizon — communs aux deux onglets

TMI — Personne physique

Prélèvements sociaux 17,2%

IS — Personne morale

Horizon de placement 15 ans

Revalorisation annuelle parts 0,0%

Paramètres communs

Type d’investisseur

Valeur de retrait (% valeur de souscription) 95,0%

80% 110%

Allocation — part SCPI Optimale (FR)

■ FR 50%

EU 50% ■

0% FR 100% FR

Paramètres par SCPI

SCPI Optimale (FR)

Taux de distribution brut6,50%

3%12%

Montant investi50 000 €

5k500k

Délai de jouissance3 mois

06 mois

Fréquence de distribution

SCPI européenne

Taux de distribution brut7,60%

3%12%

Montant investi50 000 €

5k500k

Délai de jouissance3 mois

06 mois

Fréquence de distribution

Retenue à la source étrangère15,0%

10%25%

Résultats globaux

–Rdt brut pondéré

–Rdt net fiscal

–Revenus nets/an

–Fiscalité/an

Détail fiscal par SCPI

SCPI Optimale — revenus France

Montant investi–

TD brut–

Revenus bruts/an–

Délai de jouissance–

Fréquence–

Fiscalité

IR — TMI 30%–

Prélèvements sociaux–

Taux total prélevé–

Revenus nets/an–

Rendement net–

Valeur de retrait estimée–

SCPI européenne — revenus UE

Montant investi–

TD brut–

Revenus bruts/an–

Délai de jouissance–

Fréquence–

Fiscalité

Retenue étrangère (15%)–

IS résiduel–

Prélèvements sociaux FR0 € — exonéré

Taux effectif net–

Revenus nets/an–

Rendement net–

Valeur de retrait estimée–

TRI net de fiscalité Horizon 15 ans

SCPI Optimale (FR) Pleine propriété – – –

SCPI européenne Pleine propriété – – –

Méthode PP : IR + PS sur revenus FR. EU : retenue étrangère uniquement (crédit d’impôt neutralise l’IR FR, PS exonéré). TRI Newton-Raphson : flux annuels nets avec prorata délai de jouissance an 1, +valeur de retrait projetée en année N.

Méthode PM : IS sur revenus bruts FR. EU : retenue + IS résiduel sur net. TRI net d’IS.

Paramètres du démembrement

Logique de saisie : vous saisissez le montant investi en nue-propriété. Le simulateur calcule automatiquement la valeur de l’usufruit et la valeur en pleine propriété selon la clé de démembrement. Ex : investir 63 000 € en NP sur 10 ans (clé Optimale 63%) → valeur PP = 100 000 €, valeur US = 37 000 €.

Montant investi en nue-propriété 63 000 €

10k500k

Durée du démembrement 10 ans

3 ans20 ans

–Valeur pleine propriété

–Part NP (clé)

–Valeur usufruit

Profil de chaque porteur

Le nu-propriétaire est une…

L’usufruitier est une…

Clé de répartition NP / Usufruit par SCPI

SCPI Optimale (FR)

Barème économique Optimale appliqué automatiquement selon la durée. Modifiable manuellement.

Part Nue-propriété

63%

Usufruit37%

Barème Optimale — auto selon durée

NP 63% / US 37% pour 10 ans

SCPI européenne

Clé personnalisable selon le barème de la société de gestion.

Part Nue-propriété

70%

Usufruit30%

Les quatre cadrans

Nue-propriété Personne physique

Invest. NP (Optimale)–

Valeur PP correspondante (Optimale)–

Rdt NP annualisé (Optimale)–

PP à terme avec reval. (Optimale)–

Gain net NP (Optimale)–

IS remembrement (Optimale)–

SCPI européenne

Invest. NP (EU)–

Valeur PP correspondante (EU)–

Rdt NP annualisé (EU)–

PP à terme avec reval. (EU)–

Gain net NP (EU)–

IS remembrement (EU)–

PP : pas d’imposition sur le remembrement (art. 13 CGI).

Usufruit Personne physique

Invest. US (Optimale)–

Loyers bruts/an (Optimale)–

Amortissement US/an (Optimale)–

Base IS après amort. (Optimale)–

Fiscalité/an (Optimale)–

CF net/an (Optimale)–

Total CF nets sur durée (Optimale)–

SCPI européenne

Invest. US (EU)–

Loyers bruts/an (EU)–

Amortissement US/an (EU)–

Base IS après amort.+ret. (EU)–

Fiscalité/an (EU)–

CF net/an (EU)–

Total CF nets sur durée (EU)–

PP : IR + PS sur loyers. PM : amortissement linéaire de l’US déductible de l’IS.

Synthèse & TRI 10 ans · horizon 15 ans

Horizon > durée : le TRI NP intègre la phase de démembrement (0 loyer) + les loyers nets post-remembrement jusqu’à l’horizon + la valeur de retrait. L’avantage du démembrement se matérialise sur la durée totale.

SCPI Optimale (FR)

Invest. NP–

Invest. US–

Valeur PP correspondante–

PP à terme (avec reval.)–

Total CF nets US (durée)–

TRI NP net–

TRI US net–

TRI global (NP+US)–

SCPI européenne

Invest. NP–

Invest. US–

Valeur PP correspondante–

PP à terme (avec reval.)–

Total CF nets US (durée)–

TRI NP net–

TRI US net–

TRI global (NP+US)–

SCPI Optimale (FR) NP + remembrement + post-remembrement – – TRI net sur horizon total

SCPI européenne NP + remembrement + post-remembrement – – TRI net sur horizon total

TRI NP : −invest. NP → 0 pendant démembrement → loyers nets post-remembrement + valeur de retrait à l’horizon. Si horizon = durée : uniquement plus-value de remembrement. TRI US : −invest. US → CF nets annuels pendant durée → 0 ensuite. TRI global : combinaison NP+US sur horizon complet. Affiché net et brut.

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